Pois bem, conforme combinado, seguem abaixo as questões levantadas pelo nosso amiGalo Roberto Caldeira. Morador de Nova Lima, 39 anos, ele é engenheiro e, como todos nós, se preocupa tanto com o momento atual, quanto com o futuro do nosso Galo. Desde a última semana, quando disse que colocaria aqui no nosso espaço – para debate – esse assunto do estádio a ser construído, Caldeira se prontificou a participar e enviou sua contribuição.
Assim como muitos Atleticanos, onde me incluo, ele também quer uma casa própria. Daí, a vontade de pedir transparência e informações para nossa total segurança quanto ao ousado projeto. Faz parte também daqueles Atleticanos que priorizam ter uma grande equipe conquistando vitórias e títulos. Enfim, seguem abaixo as questões levantadas por ele que aguardam retorno do Galo, para onde foram enviadas ainda na semana anterior. A intenção do blog, como na postagem do último sábado – contendo opiniões diferentes -, é debater o que seria o melhor para o futuro do nosso time do coração.
“Sobre o estádio do Galo, conforme havia frisado nas primeiras discussões, a grande questão não é tanto a discussão em construir ou não o estádio, mas, sim, em saber o quanto vale a pena abrir mão de 50% do Diamond e sua renda, para poder usar essa venda para investir no estádio!
Muitas coisas têm sido discutidas nessa linha e várias questões ainda sem resposta. Matéria do globo.com inclusive abordou isso.
Uma alternativa para se construir o estádio poderia ser conseguir um empréstimo nesse valor de R$ 250 milhões.
Muitos vão dizer: “mas vamos fazer mais dívidas? Olha o caso do Corinthians!”
O Corinthians construiu um estádio que custou R$ 1,2 bilhões, para ser pago em 12 anos, e com juros vai custar ao final R$ 1,64 bilhões.
A parte que o Galo vai usar para financiar o estádio (R$ 250 milhões), vai custar quase 1/5 desse do valor original do estádio do Corinthians, sem juros. O Corinthians não tem shopping. O Galo continuaria com o shopping que nos dará um lucro líquido anual em torno de R$ 45 milhões a partir de 2026.
Antes que perguntem, porque o Galo vai ter um lucro de R$ 45 milhões em 2026 com o Diamond?
Hoje, o shopping tem uma receita bruta de mais de R$ 60 milhões, visto que no balanço do Galo de 2016, recebemos R$ 9,3 milhões, que equivale a 15% dessa receita (100% – R$ 60 milhões).
Se considerarmos um custo de operação do shopping de 25%, que alguns dizem ser razoável, chegamos ao lucro anual de R$ 45 milhões.
Só com a metade desse lucro do Diamond, o Galo poderia pagar o empréstimo do estádio, com juros em uns 15 a 20 anos no máximo! (Algum analista financeiro poderia fazer esta conta).
Vamos lembrar ainda que a metade desse lucro do Diamond, R$ 22,5 milhões, é o que ficará para o Galo para o resto da vida, se vender hoje 50% do shopping pra Multiplan e não apenas durante 15 a 20 anos até pagar um possível empréstimo de R$ 250 milhões pra construir o estádio. Isso numa hipótese de comprometer 50% do lucro do shopping. Esse empréstimo poderia ser pago em mais ou menos anos, de acordo com a disponibilidade do clube de comprometer parto do lucro do Diamond a partir de 2026.
Essa proposta da Multiplan de comprar 50% do Diamond ainda vem com uma surpresinha, que ninguém está dando ênfase, que seria postergar a concessão atual do shopping por mais quatro anos!
Ou seja, ao invés do Galo aumentar seu lucro no Diamond em R$ 36 milhões em 2026 (45 menos 9 que recebe hoje), teria um aumento no lucro de apenas 13 milhões (22 – 9), porém somente a partir de 2030!
Só o que vai deixar de ganhar de lucro em quatro anos, na prorrogação da concessão, R$ 144 milhões (R$ 36 milhões x quatro anos), já vale mais da metade do que a Multiplan vai nos pagar pelos 50% do shopping hoje.
Se projetar para seis anos depois, só com a diferença de perda de lucro por não ser dono de 100% do shopping, temos um lucro líquido a menor de R$ 132 milhões (R$ 22 milhões x seis anos).
Somado à perda anterior dos quatro anos de concessão, chegamos em R$ 276 milhões de perda!
Peraí…
Quer dizer que em dez anos, após 2026, quando a concessão do Diamond retornaria 100% para o Galo, vamos perder R$ 276 milhões, por que estamos trocando agora 50% do shopping por R$ 250 milhões para investir no estádio?
Aí surgem outras perguntas:
– Por que a pressa em fazer estádio agora?
– Por que não esperar 2026, quando teremos uma renda líquida de R$ 45 milhões com o Diamond e poderíamos construir um estádio com essa grana em poucos anos?
– Ou poderíamos pegar essa grana e investir mais um no futebol, e pagar mais dívidas do clube? R$ 45 milhões em dez anos, a partir de 2026, pagam praticamente todas as dívidas do Galo, não?
– Por que então não esperar e vender 50% do shopping em 2026, já que ele será mais valorizado, conforme já se falou, uma vez que o direito de uso será 100% de quem comprar, e não existe concessionária?
– Por que não topar o acordo da LuArenas, que com R$ 8,7 milhões de reais, menos de 4% do valor R$ 250 milhões, pode ampliar o Horto e ter um estádio com 32 mil lugares de capacidade e esperar mais alguns anos para decidir ou não ter estádio próprio?
– Vai que esperamos até 2026 e mais pra frente o Governo do Estado volta atrás e passa o Mineirão pra gestão 100% dos clubes?
– Por que construir um estádio, se temos um público pagante atual de 14 mil em média no Brasileiro, sabendo ainda que todas as arenas no Brasil são deficitárias?
Há muitos pontos positivos! Todo mundo quer ter um estádio! Eu também quero! Claro! Poucos torcedores não sonham com isso!
Mas há aspectos negativos, principalmente financeiros, ainda obscuros para nós, torcedores!
Essa engenharia financeira deveria ser amplamente avaliada, e depois ser totalmente transparente e divulgada, até mesmo para podermos entender se a estratégia de construção do estádio está boa ou não!
Por mais que todos nós queiramos um estádio para o Galo, ainda estou receoso de que a operação financeira escolhida gere grandes prejuízos ao clube, que poderia ter em pouco tempo sua redenção financeira com o Diamond (2026 é logo ali)!
Veja bem, até aqui levantei exclusivamente a questão da estratégia financeira para construção do estádio!
Atualmente o Horto já atende ao Galo e se for ampliado, com custo zero para o clube, atenderia muito melhor.
Jogamos ali, pagamos o aluguel, algumas despesas que teríamos em qualquer outro estádio, impostos, etc, e vamos embora com o lucro da bilheteria menos despesas, sem nenhuma obrigação em manter estádio, ter equipe, funcionários, diversas contratadas para manter isso! Imagina o custo administrativo para operar uma arena!
Quando queremos podemos jogar também no Mineirão, com um custo mais alto, mas da mesma forma, sem nenhum ônus, pagamos aluguel e vamos embora!
E mesmo que vendam 50% do shopping, por que não investir esse valor no time, no futebol, saldar dívidas que consomem juros enormes hoje?
A questão de construir estádio parece algo mais saudosista do que racional!
(Acima noutro tipo de letra e de forma resumida, foram palavras extraídas de um contraponto).
Não bastasse a questão financeira, que está bem nebulosa, ainda temos esse lado mais conservador, que não entende que construir estádio seja vantajoso!
Será lindo? Vai nos encher de orgulho? Com certeza! Mas será que vale a pena assumir toda uma operação complexa, o risco do negócio, e abrir mão de uma receita preciosa?
Essas ideias são apenas pra enriquecer este importante debate!
Todos queremos o melhor pro Galo!
Seja apoiando, debatendo, criticando!
Galo está acima de tudo!
Grande abraço!”
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Prezado Roberto,
Primeiramente mto obrigado pela informação!
Mas vc msm defende que não há a mínima necessidade do Atlético negociar parte do seu maior patrimônio nesse momento.
O clube vem esperando por isso há 30 anos e justamente qdo já se passaram 2/3 do contrato e o clube conseguiu negociar suas dívidas.
O shopping não onera o clube, mto pelo contrário.
É somente lucro líquido e certo, dependendo do percentual.
Já um estádio...
Um outro detalhe mto importante é que o shopping terá uma ampliação, sem contar a valorização contínua de um imóvel numa região tão nobre.
É mto obscuro toda a campanha midiática feita em cima desse estádio.
Antes, esse presidente havia dito que o shopping não entraria como garantia para investimento na construção do estádio, e que no caso da Multiplan seria por uma prorrogação no contrato de arrendamento.
Ele se enganou ou ele mentiu?
Qualquer que seja a resposta vemos que essa diretoria não tem condições e credibilidade de ser a senhora do destino do CAM.
Precisamos estar sóbrios, é o futuro definitivo do clube que está em jogo.
A campanha midiática é tão forte que ninguém tem questionado o próprio projeto em si.
Meu Deus, o estádio é horroroso!
Não digo nem em comparação com o estádio do Bayern, mas com a Arena do Grêmio, Allianz Paque e até o estádio do Inter que serviu de inspiração.
Ontem à noite fiz vários comentários aqui em resposta aos colegas e todos esses comentários entraram na página e ficaram "aguardando moderação". Pois bem, pelo visto foram todos para a lixeira. É claro que não por obra do Eduardo pois não havia nada de impróprio nos comentários, mas por conta das instabilidades do blog que deve ter sido muito mal programado.
Creio que havia várias opiniões relevantes nos diversos comentários feitos. Mas eu desisto. Não vou tentar escrever tudo de novo para postar. Agradeço ao Rubens Bispo, ao Denilson e ao Roberto pelo bom debate, ainda que inconcluso. Abraço a todos.
Não chegaram mesmo, sequer caíram na lixeira. Acabei de conferir.
Se perderam em algum lugar por falha de programação, pois apareceram na tela "aguardando moderação", portanto foram recebidas pelo blog. Uma pena, o papo estava bom...
Aqui não chegou.
Tenho lido muitos comentários, observações e também conversado com amigos meus. Estou chegando à conclusão que essa história do estádio é um negócio meio precipitado; pelo menos por enquanto. Eu estava 100% a favor, agora não estou mais, sinceramente.
É mais seguro ampliar o Independência e investir em um time mais competitivo do que dar esse passo agora, diante de valores não atrativos pela venda de 50% do shopping. Quem tem pressa come cru, já avisa o ditado.
Com a ampliação do Independência (principalmente se o novo setor viabilizar ingressos populares ), e com um time competitivo, de alto nível, mandando jogos decisivos no Mineirão, acho que continua favorecendo o crescimento do sócio torcedor e a conta fecha positiva do mesmo jeito; porém representa risco menor com lucratividade. O famoso "devagar e sempre".
Sem contar que, na minha opinião, o clube precisa de uma gestão mais equilibrada antes de ter o próprio estádio. Essa gestão aí nem diretor de futebol tem... faz contratações equivocadas, incha a folha desnecessariamente... Pra abrir mão de um patrimônio como o Diamond, o clube precisa ser mais estável e profissional. Afinal de contas, o carro chefe é o FUTEBOL.
Tomara que os conselheiros e envolvidos na decisão saibam, acima de tudo, ouvir a torcida e ponderar os riscos. O maior patrimônio não é o Diamond, são os milhões de atleticanos que merecem ser ouvidos.
Saudações!
Qual quer administrador racional não faria esse tipo de arquitetura financeira para poder ter um estadio própio, sendo que em breve terá um renda absurda com 100% de participação em um do Shopping mais caros por metro quadrado de BH ! Mas isso eu disse um Administrador racional ! Pelo que escutei da entrevista do presidente nesse momento, isso não compete a nosso gestor ! Ou está querendo entrar para historia do Clube mesmo fazendo um péssimo negocio, ou sei lá ! Agora fato é que ! Tem um estudo feito que em 20 anos os Shoppings serviram somente para praça de alimentação, e cinema, devida a grande procura por vendas online ! Vamos aguardar !
Pelo que consta, o Atlético assinou, em 2012, contrato de exclusividade para jogar no Independência por 10 anos. Ou seja, até 2022 estamos sob multa contratual caso o time jogue em outro lugar que não seja o Horto. Na minha opinião, o mais viável no momento seria a ampliação do estádio para 30 mil pessoas, através da construção do "tobogã" acima dos vestiários, com arquibancadas descobertas, de concreto e sem cadeiras, tal qual é no Pacaembu. Neste espaço, os preços poderiam ser populares, dando oportunidade aos menos favorecidos.
Além disso, juntamente com nosso rival (deixando o provincianismo de lado), poderíamos e deveríamos assumir a administração do Mineirão, que hoje está entregue às empreiteiras.
Internazionale e Milan fazem isso há anos na Itália, com sucesso.
Temos 2 excelentes estádios em BH, cada um com suas particularidades e vantagens, podendo ser utilizados conforme a expectativa de público. Ambos foram construídos e reformados, em grande parte, com dinheiro público. Os verdadeiros donos são os contribuintes/torcedores, pois sem eles as arenas se tornam inúteis. Um terceiro estádio, além de desnecessário, tornaria todos eles ociosos e deficitários, simplesmente por falta de eventos suficientes.
Por fim, acho que a renda do Shopping deveria ser usada para manter o departamento de futebol, pagar as dívidas, manter as contas em dia e fomentar a contratação de bons jogadores. Daqui a poucos anos, a receita mensal oriunda do arrendamento irá aumentar muito, o que pode representar nossa independência financeira definitivamente. O Atlético não precisa saber administrar Shopping, basta fazer parcerias rentáveis com empresas do ramo.
Terceira parte:
Chegamos finalmente ao ponto de analisar a questão de ‘oportunidade’ do empreendimento. É a parte mais subjetiva do problema e a que trará embutida em muitas opiniões as vontades particulares e os interesses pessoais. É assunto com uma enorme influência política que deve ser compreendida para evitar que os interesses pessoais se sobreponham aos interesses do clube.
Pois bem, do ponto de vista do atual presidente do Galo o momento da construção do estádio é agora. Seja porque o projeto já teria sido suficientemente amadurecido, seja porque com isso ele deixa registrado o seu nome na história do clube. Por isso, ele irá fazer ‘uma forcinha’ para fechar essa construção durante seu mandato. Mesmo se o momento não for o mais oportuno ou se tiver que sacrificar um projeto melhor por outro mais acanhado se isso significar a sua assinatura na obra construída.
Por outro lado, para a oposição à atual diretoria e para aqueles que são sempre contrários a qualquer iniciativa, agora não será o momento adequado. Talvez quando estiverem no poder. Ou talvez, nunca!
Não devemos tomar partido de nenhum dos lados. Se o projeto ou as condições não forem boas o suficiente, nada de precipitações que podem custar caro no futuro. Por outro lado, se o projeto e as condições foram convenientes ao clube, nada de dar ouvidos a quem, por inveja, despeito ou frustração sempre joga contra. Podemos esquecer de conquistar a unanimidade. Ela nunca virá, pois os interesses pessoais são diversos e para muitos, mais importantes que o interesse do clube.
Nem entro no mérito da avaliação patrimonial realizada no shopping center. Isso é assunto para especialistas e não creio que os valores apurados não sejam aqueles ‘de mercado’ para o momento atual, pois seria muito fácil para especialistas que fossem contrários ao empreendimento contestar os números apresentados. Sempre lembrando que o valor do shopping para a venda hoje não é o valor patrimonial de hoje, uma vez que até 2026 o Atlético não será o seu dono e, portanto, receber agora 50% do seu valor equivale a uma antecipação de receita que obrigatoriamente terá a incidência de uma taxa de desconto que tornará menor o valor recebido do que se 100% do shopping já estivesse nas mãos do clube.
Vamos, portanto, partir da premissa que os valores e as condições apresentadas sejam adequados. Daí, a questão que remanesce é se o momento atual é o mais vantajoso ou se estaremos em melhores condições para a construção do nosso estádio daqui a nove anos quando o prazo da concessão do shopping expira e ele retorna integralmente para o clube.
Embora eu ainda não tenha formado opinião conclusiva sobre o assunto, o fato é que agora o jogo se inverteu. No primeiro momento, não via motivos para qualquer oposição ao projeto pois a primeira impressão passada pela diretoria era excepcional. Em nenhum momento anterior foi colocada a questão de abrir mão de metade do shopping. Diante dessa nova possibilidade, além da questão óbvia da necessária avaliação correta do patrimônio, há também outras questões como se a troca é vantajosa e se o momento é o mais adequado.
Portanto, cabe à diretoria do clube dar explicações convincentes a algumas questões: Porque o projeto inicial foi abandonado por um mais simples? Porque não manter o projeto inicial? De onde virão os recursos complementares se o orçamento se mostrar insuficiente? Porque o momento atual é melhor para a construção do estádio e não daqui a nove anos quando o Galo terá maior poder de barganha? Porque não buscar os recursos faltantes por outros meios (empréstimo ou nova concessão do shopping) de forma a preservar a integralidade do patrimônio?
Enfim, são valores gigantescos que estão em jogo. Pode ser a redenção ou a destruição do clube. Não é possível que isso vire jogo de torcidas contra e a favor. As dúvidas são legítimas e as explicações, preferencialmente convincentes, é obrigação da diretoria.
Jorge19, obrigado, Cabeça Pensante, pelo estudo/ajuda, você é o Cara!
Tenho mil vezes mais atenção com a saúde do Clube do que com a situação do Time, que aliás eu compreendo como efeito, produto da primeira... E que estava me sentindo desconfortável após este segundo momento em que a Diretoria teve que mostrar a verdadeira face do projeto, agora fiquei definitivamente preocupado... Interesses políticos podem levar o Clube à ruína... toc toc toc
E tudo isso num momento dos mais problemáticos pra nós, torcedores, o Time judiando da gente... Eh Galo!
Abraço, Jorge19
Sensacional, Jorge19 e Roberto. Obrigado mesmo por nos proporcionar a todos esse debate. Independente do momento conturbado que passamos agora, o estádio é o mais importante passo na história do CAM (depois da fundação do clube, é claro). Merece TODA a nossa atenção (até mais que a situação do time nos campeonatos nesse ano). Pode ser a realização de um sonho e a mudança definitiva de patamar do clube, ou pode ser a concretização de um pesadelo, de uma enrascada sem tamanho. Pessoalmente, estou torcendo a favor (pra variar), mas abro mão desse desejo se ele contiver qualquer ameaça ao Galo (uma dívida impagável, por exemplo). SAN.
Jorge19,
Faço minhas as palavras do Denilson!
Sensacional este debate, apesar do momento conturbado!
Muito orgulhoso de poder contribuir com isso e ver tantos atleticanos interessados e participando deste importante debate, assim como você, Denilson, Rubens, Daniel, Daniel Silva, Pablo, Jairo, entre tantos outros que me desculpem por não citá-los.
Parabéns ainda a nosso blogueiro por ter colocado tão relevante tema, apesar de que deveríamos estar preocupados com outra coisa!
Posto tudo isso, estou como você, ainda não formei uma opinião conclusiva sobre o assunto.
Porém considero apenas que o momento não seria oportuno, que existem inúmeras e complexas dúvidas e que este processo deveria ser mais transparente com a torcida!
Por fim, caso você tenha interesse, eu queria te propor construir um novo texto, consolidando os principais pontos e dúvidas apresentados por aqui e apresentar este documento à Diretoria e inclusive aos próprios Conselheiros, se tivéssemos como faze chegar isso a eles!
E quem foi que determinou que ao torcedor cabe apenas torcer e ir ao estádio gritar pelo time? Quem disse que torcedor não pode se interessar por tudo que acontece no clube e não apenas os resultados em campo?
Obrigado pelo excelente debate e contribuições!
Grande Jorge19,
Hoje você gastou hein!
Fico lisonjeado deste texto ensejar ao debate e participação de pessoas como você!
Mais tarde vou ler seu comentário e complementar com mais resposta a respeito.
Grande abraço!
Segunda parte:
Chegou a hora de dar alguns pitacos na questão da viabilidade da construção do estádio do Galo. Essa é a parte mais difícil pois envolve um grande número de informações e números que não estão totalmente disponibilizados para os comuns mortais. Apesar disso, é também a parte mais extensa.
Reconheço que fiquei admirado com a promessa de mágica do Nepomuceno de que o Galo iria construir seu estádio sem colocar dinheiro do futebol, apenas com a ajuda de ‘parceiros’. Fiquei também admirado com o projeto inicial, estádio para 50 mil expectadores, shopping, centro de convenções, etc.
Quando a realidade chegou, mostrou-se bem diferente. O que a diretoria propõe é vender parte do patrimônio para investir na construção do novo estádio. Essa informação nunca apareceu antes. E também, aquele belo projeto anunciado deu lugar a outro, mais modesto, 40 mil e poucos lugares, sem centro de convenções, sem shopping e ainda, com a diretoria jogando para a torcida, com essa conversa de que vai ter lugar para torcedor de baixa renda, coisa que só apareceu agora, mas que traduzindo significa: área sem cadeiras com a finalidade de baratear o custo de construção. Isso não fazia parte do projeto inicial. Foi ‘pensado’ agora porque a grana levantada não permitia manter a proposta original.
Pois bem, a realidade é sempre mais dura que os nossos sonhos. Após uma pausa para adaptar as expectativas, a sensatez pede que a prudência entre em ação para que não haja arrependimento depois.
Há um orçamento para a construção do estádio. Pois bem, vamos a algumas questões: É realista? Ou foi preparado ‘no limite’ para facilitar a aprovação e depois 'a gente vê como fica'? A propaganda de ter ‘o menor valor de custo por assento construído’ dos estádios recém levantados pode esconder a armadilha de um custo subavaliado. E se isso se mostrar verdadeiro e os gastos superarem o orçamento inicial? Quem pagará a conta? Isso deve ficar muito claro na proposta e ainda não vi nenhuma informação conclusiva a esse respeito.
Quanto à questão de orçamentos subavaliados, podemos ver como as ‘projeções’ vão se modificando ao passar do tempo. Vejamos duas notícias sobre a construção do Itaquerão:
“Quanto custará o Itaquerão? E quem vai pagar por isso? Em 2010, Andrés Sanchez chegou a dizer que faria um estádio por R$ 350 milhões. Quando as obras começaram, o Corinthians trabalhava com uma estimativa de R$ 820 milhões. Mas o Itaquerão, aberto neste domingo, chegará ao fim da obra com um custo de R$ 1,2 bilhão.”
https://copadomundo.uol.com.br/noticias/redacao/2014/05/18/inauguracao-do-itaquerao-encerra-35-anos-de-problemas-sera.htm
e
“Corinthians refinancia dívida e arena custará R$ 2 bilhões ao clube”
http://esportes.estadao.com.br/noticias/futebol,corinthians-refinancia-divida-e-arena-custara-r-2-bilhoes-ao-clube,10000099775
A pergunta que se faz agora é: após concluído o estádio do Galo o valor orçado de R$ 450 milhões terá saltado para quanto? Quem vai assumir essa diferença? Vamos vender a outra metade do shopping para pagar a dívida?
Fazendo uma péssima comparação, construir estádio é como contratar ‘medalhão’. É tudo muito lindo, as perspectivas são as melhores possíveis, todo mundo aprova no começo até que chega a realidade e o resultado não é o esperado. Não vai adiantar reclamar depois, por isso é necessário ter um plano “B”. Deve-se ter em mente de onde virão os recursos se o orçamento se mostrar insuficiente.
Além disso, não gostei do projeto alternativo que foi empobrecido para fechar as contas. Será que a correria para construir o estádio não está levando a aprovação de um projeto abaixo do que seria ideal apenas por uma questão de cronograma? A quem interessa a pressa em construir o nosso Estádio? Assunto para o próximo item.
Quanto a fonte de recursos. A MRV já garantiu o terreno (R$ 60 milhões) e o naming rights mínimo (R$ 40 milhões). E o BMG já garantiu os recursos das cadeiras cativas (R$ 100 milhões) que mesmo se não vender todas, o banco garante o que faltar. O restante do recurso, R$ 250 milhões virá da negociação com a Multiplan. Metade do shopping (50,1%) e prorrogação por mais quatro anos da concessão de exploração.
Com todo o respeito aos números apresentados pelo Roberto e trazidos no post de hoje pelo Eduardo, mas não é por aí. Não dá para comparar os valores nominais do lucro que o Galo teria com o shopping daqui a 10 anos com os valores nominais dos recursos disponibilizados nesse momento. A conta não é essa! Precisaria trazer a valores presentes o suposto lucro que haveria a partir de 2026 para cotejar com o recurso disponibilizado nesse momento.
Só para se ter uma ideia, se alguém pegasse R$ 250.000.000,00 emprestados hoje a uma taxa de 14% ao ano para começar a pagar em 2027 (um ano após o shopping ser entregue e portanto, com 100% do lucro para o Galo) o saldo devedor estaria por volta de R$ 926 milhões, fora os impostos que incidiriam sobre o empréstimo, o que levaria o valor do saldo devedor para a casa de um bilhão de reais. Por isso, podemos dizer que R$ 250 milhões hoje, a um custo de oportunidade (ou uma taxa de juros) de 14% ao ano, equivale a R$ 1 bilhão em 2027. É claro que a taxa de juros influencia muito esses valores. Se nos fosse concedido a mesma taxa subsidiada fornecida ao Corinthians (8,5% a.a.) com certeza os números seriam outros. Mas a taxas de mercado, creio que 14% a.a. é bem realista.
Dito isso, em minha opinião, a possibilidade de empréstimo é a pior de todas as hipóteses e ainda assim só seria viável a partir de 2026 quando os lucros do shopping poderiam pagar esse empréstimo. E financiando $250 milhões em 25 anos com juros de 14% teríamos uma prestação anual de R$ 36,3 milhões, fora impostos. Assim, seria mais conveniente, a partir de 2026, prorrogar a concessão por 25 anos do que financiar esse mesmo valor em 25 anos. Porque com a concessão o risco passa a ser da concessionária, enquanto o empréstimo cria a possibilidade de lucros inferiores ao esperado que levariam ao descasamento entre receita e amortização da dívida.
Voltando às propostas e aos números que foram apresentados, algumas questões precisam ser respondidas. O valor de avaliação do shopping está adequado? Ainda que esteja, vale a pena trocar parte de um patrimônio que irá gerar lucros certos por um novo empreendimento que, dependendo dos desdobramentos, poderá nos trazer dissabores? Uma negociação com a Multiplan em 2026 nos colocaria em condições mais vantajosas?
Para essas questões, o importante é buscar o melhor interesse do clube e não interesses pessoais das partes envolvidas. Assunto que será opinado na terceira questão proposta.
Apenas a título de conclusão, é importante esclarecer que os valores apresentados pelo Roberto são nominais e diante de um tempo tão longo, não podem ser confundidos como valores reais e menos ainda serem comparados, pois devem ser analisados de acordo com o custo de oportunidade e a valores presentes o que envolveria conhecer os valores que efetivamente estão sendo negociados. Até porque esses números não estão disponíveis, sobretudo a avaliação patrimonial do shopping, não dá para ter uma posição conclusiva sobre sua aderência aos valores de mercado.
De qualquer forma, há importantes questionamentos sobre o quão realista é o orçamento do estádio apresentado e quais as alternativas caso o custo final extrapole o valor originalmente estabelecido. Além disso, deve-se analisar se o ‘empobrecimento’ do projeto inicial como forma de viabilizá-lo é a melhor alternativa ou se devemos esperar as melhores condições para construir no futuro o estádio tal qual originalmente idealizado.
Sua calculadora emperrou ou vc consultou um agiota pra chegar nesses números aí? Sou mais a análise do Roberto. Cautelosa, porém realista e objetiva.
Jorge19,
Obrigado pela contribuição nesta parte financeira.
Conforme colocado por você, os números que apresentei foram simplificados ("nominais", conforme termo que você utilizou) apenas para se ter uma ideia de que isso requer que sejam feitas inúmeras avaliações por especialistas da área financeira.
Mas discordo em alguns pontos.
Não acho que deveria ser considerada uma taxa de 14% ao ano. Isso foge inclusive à realidade atual Brasileira com juros quase que a metade disso para grandes empreendimentos, isso sem contar os prazos de carência concedidos nesses casos. Veja por exemplo o caso do Corinthians que assumiu uma dívida total de 1,2 bilhão que em 10 anos se tornaria 1,6 bilhão. Um acréscimo de 33,3% do valor emprestado em 10 anos. Posso estar falando bobagem por não ser um especialista financeiro, mas acho que essas projeções de valor de empréstimo e montante total a ser pago ao final estão um pouco exageradas.
De toda forma, não sugeri aqui que fosse feito um empréstimo para construir um estádio. Novamente reforço que fiz um questionamento, para avaliar todas as alternativas possíveis para alavancar os 250 milhões e obviamente definindo o momento mais oportuno para se fazer isso.
Sobre a questão dos custos que não foram incluídos na análise, pelo fato de isso requerer mais estudos de pessoas que realmente dominam a questão, ao mesmo passo que não estão sendo considerados custos de oportunidade, também não estão sendo consideradas projeções de crescimento de receita e valorização do patrimônio Shopping. Essa conta não é simples de ser feita, claro. Mas veja bem, pelo balanço da própria Multiplan, houve um impressionante acréscimo de receita com alugueis no Shopping de 76% em 4 anos (de 2.012 a 2.016).
Sobre prorrogar a concessão, ao invés de fazer a operação para se obter os lucros do Shopping a partir de 2.026, é importante lembrar que os moldes da concessão atual em que o Galo recebe 15% do valor da receita com alugueis muda completamente. A partir de 2.026, o direito, usufruto do Shopping seria 100% do Galo, e numa situação como essa o cenário poderia inclusive, falando a grosso modo, se inverter, ou seja, o Galo pagar 15% à concessionária. Não sei qual número seria esse, mas no mercado imobiliário inclusive 15% é irreal. No mercado de varejo, de pequenos clientes, a taxa de administração é de 10%. Num empreendimento desta envergadura, em grande escala, a taxa seria muito menor. Neste sentido, o que questiona é se o Galo realmente precisaria abrir do seu patrimônio ao invés de simplesmente passar a concessão (ou administração) para uma empresa especializada (que poderia ser a Multiplan) porém numa taxa infinitamente superior à atual.
Por sim, você contribuiu ao debate e dúvidas acerca do projeto com um ponto crítico! Quem garante que este orçamento inicial será mantido? E caso o orçamento seja superado, como e quem irá pagar essa conta? Muito preocupante este ponto!
Primeira parte:
Com relação à conveniência, viabilidade e oportunidade de construir o estádio para o clube, há três questões a serem respondidas, justamente quanto à conveniência, viabilidade e oportunidade. Nesse momento, vou opinar sobre a primeira questão. Belo Horizonte possui dois estádios de futebol. É conveniente levantar um terceiro?
Em minha modesta opinião, o fato de haver Mineirão e Independência em BH não vincula o Galo a nunca possuir estádio próprio.
Primeiro porque o Galo tem que avaliar o que é melhor para si, independentemente da conjuntura à sua volta. Se os estádios construídos com recursos públicos não atendem às nossas necessidades, o Galo deve sim buscar formas de atende-las, desde que, naturalmente haja viabilidade nas alternativas propostas.
Segundo porque há uma concessão extremamente danosa aos times da capital para a exploração do Mineirão e que tem prazo de validade de 30 anos. O Kalil esperneou contra isso, tentou a intermediação do governador para que a gestão do estádio fosse compartilhada entre os clubes mas o próprio cruzeiro correu para fechar com a Minas Arena inviabilizando qualquer alternativa. A concessão implica custos de recuperação do investimento efetuados na reforma do estádio, além do lucro da concessionária. Por isso é tão caro jogar no Mineirão. Além disso, a exploração de camarotes, bares e estacionamentos é todo feito pela concessionária, não se mostrando um bom negócio para o clube. E não há qualquer perspectiva de mudança na concessão o que implicaria despesas elevadas ao Estado o que naturalmente está fora de questão.
Terceiro porque, ainda que o Galo seja sócio da empresa concessionária do Independência, esse tem dono e sempre seremos ‘inquilinos’ e nunca poderemos explorar todas as suas potencialidades. Além disso o nosso locador parece ter problemas conosco. Por isso o melhor é entregar logo o imóvel alugado e ir para nossa casa definitiva.
Ainda restam duas questões. A primeiro é a suposta ociosidade que vai gerar a existência de três estádios de futebol na cidade. Sem dúvida o melhor cenário seria a gestão compartilhada dos dois estádios existentes pelos três times da cidade. Foi o que o Kalil quis à época. Ou pelo menos a gestão do Mineirão por Atlético e Cruzeiro. Mas a questão “ideal” está fora de cogitação pelos próximos trinta anos. E não significa que passado o período da concessão as coisas poderão ser diferentes. Por isso, o Galo tem mais é que cuidar da sua vida. Olhando apenas sob a ótica do interesse do clube, temos que preocupar apenas com a eventual ociosidade do nosso estádio. Se bem explorado, esse problema não existirá.
Outra questão é que ‘a construção do nosso estádio vai jogar o Mineirão no colo do cruzeiro’. Isso não vai acontecer nos próximos trinta anos pois há concessão para a Minas Arena. Depois disso é possível que haja uma concessão ao cruzeiro para a exploração do estádio, tal qual hoje existe para a Minas Arena. Ainda assim, o cruzeiro terá o direito à exploração (e deverá pagar ao Estado para isso) porém não será dono e, portanto, não terá o valor do estádio em seu patrimônio. Além disso, o problema do cruzeiro é deles. Precisamos nos preocupar em tornar o Galo cada vez maior e mais forte, sem nos preocupar com o que os adversários estarão fazendo.
Concluindo e atendendo as demais questões pertinentes sobre o assunto, sou totalmente favorável à construção do nosso estádio apesar da existência dos outros dois estádios em BH.
Jorge19,
Concordo grande parte com suas colocações aqui.
Porém, em relação ao Independência, por que não prorrogar um pouco o contrato, desde que o estádio seja ampliado e por lá ficar até que plenas tenhamos condições com a melhor estratégia financeira para executar o novo estádio, sem que pra isso seja preciso vender 50% do Diamond!
Veja, não estou dizendo que isso seria melhor. Estou apenas questionando, para que tenhamos bons argumentos que justifiquem o investimento no Estádio Novo, abrindo mão de parte de patrimônio e saindo desse aluguel!
O momento é inadequado, mas como está na ordem do dia, a discussão sobre o projeto de estádio do Galo tornou-se imprescindível.
Qualquer grande projeto é sempre baseado em profundos estudos de viabilidade, operacional e financeira. Apesar disso, possuem uma não desprezível possibilidade de dar errado. Por isso, um componente inescapável em qualquer avaliação é a crença na capacidade do empreendedor de, não só realizar o projeto previsto, mas também encontrar soluções adequadas para os imprevistos que surgirem.
Pois bem, a título de comparação, o projeto da atual diretoria para o time de futebol vem passando por dificuldades inesperadas no começo do ano. Não vou criticar o projeto inicial, pois eu (e a imensa maioria) viram com bons olhos aquele projeto repleto de jogadores vencedores em outros clubes. No entanto, diante das inesperadas dificuldades apresentadas, a diretoria tem tido capacidade de encontrar as soluções adequadas para os problemas a fim de tornar o projeto bem-sucedido? Qual tem sido as soluções apresentadas? São adequadas? Qual será o resultado no final do ano desse projeto? Ele pode ser recuperado ou será um fracasso?
Diante dessas dúvidas, não creio ser razoável, nesse momento, entregar a sorte de um projeto muito maior e muito mais complexo a quem está tendo dificuldades em viabilizar um projeto bem menor. A prioridade agora deveria ser recuperar o futebol do clube. E a prioridade da diretoria e, sobretudo, do presidente, deveria ser demonstrar que possui a capacidade de lidar com as dificuldades naturais de qualquer empreendimento e de encontrar as soluções para essas dificuldades.
Se estivesse no lugar da diretoria, suspenderia imediatamente a análise do projeto do estádio e focaria exclusivamente no projeto de recuperação do futebol do clube. Evidentemente que as dúvidas quanto à capacidade de gestão da atual diretoria influenciarão negativamente na decisão sobre o estádio. E o contrário também é verdadeiro. Com o time jogando bem e bem posicionado nas competições, a diretoria passaria a ter maior respaldo para que lhe seja confiada a execução de um projeto tão grandioso que pode representar um passo gigantesco do clube em direção ao seu futuro ou, ao contrário, a criação de um problema que poderá inviabilizar completamente esse mesmo futuro.
Independentemente da qualidade do projeto que foi preparado, da sua viabilidade, oportunidade e conveniência, diante das circunstâncias que nos cercam, hoje, se eu fosse conselheiro do clube, não confiaria a sua execução a uma diretoria que não tem se mostrado capaz de tocar projetos mais simples. A prudência, portanto, sugere aguardar um momento mais conveniente para que a diretoria continue os procedimentos necessários para a aprovação do projeto de construção do nosso estádio. É o que penso.
Jorge19,
Excelente comentário!
Concordo 100%, sem tirar uma única vírgula!
Caro Eduardo e amiGalos!
Muito obrigado por publicar meu texto neste nobre espaço, com informações e questionamentos pra ampliar o debate a respeito deste importante projeto para a história do Galo!
Esta texto foi escrito há 10 dias quando o assunto estádio estava em pauta nas redes após vazarem informações de uma apresentação feita a alguns conselheiros! Infelizmente, depois disso e de sua solicitação, ainda não temos mais respostas!
Compreendo aqueles que dizem que o momento é de se preocupar com o time, dada a situação crítica em que nos encontramos!
Mas não podemos esquecer que esse assunto, segundo já informado na imprensa, será colocado em pauta na reunião do Conselho que será no fia 07/08.
Nesses próximos 10 dias, enquanto grande parte da torcida estará aflita e preocupada com os próximos jogos no Brasileiro e a decisão pela Libertadores do dia 09/08, nos bastidores o projeto do estádio provavelmente não vai parar. E caso venha a ser aprovado, sem o devido debate e transparência, não vai adiantar reclamar depois!
Na minha humilde opinião, considerando todos os aspectos envolvidos, somado à atual situação do time de futebol do Galo, este Projeto do Estádio merecia um freio!
Diretoria e Torcida deveriam focar e dar 100% de prioridade ao Futebol, para voltarmos aos trilhos aos quais o time nunca deveríamos ter saído! Para aí sim podermos voltar a falar em Estádio!
Mas enquanto o assunto Estádio ainda está em pauta! Acho que a torcida não deveria se omitir e deveria cobrar mais transparência a respeito do Projeto, como foi inclusive feito pelo nobre blogueiro!
Essas ideias são apenas pra enriquecer o debate e senso crítico!
Seja apoiando, debatendo ou criticando, todos queremos o melhor pro Galo!
Galo está acima de tudo!
Grande abraço a todos!
Roberto, obrigado por todos os esclarecimentos e paciência em tão bem discutir essa situação. Concordo com tudo que você falou sobre aumentar a transparência e os detalhes do empreendimento para nós torcedores, pois se o Atlético tem esse patrimônio fantástico foi graças, direta ou indiretamente, a torcida.
Só faço uma ressalva, adiar sim a construção do Estádio (o momento não é o melhor), mas não tanto que percamos a oportunidade. Acho 2026 (quando teremos 100% do shopping) muito longe (9 anos), quem garante que os parceiros topem esperar até lá? Que tal, só uma ideia, se começarmos com o que temos, sem decidir sobre a necessidade de venda dos 50% agora. Nem precisa ser esse ano ou mesmo no próximo, mas já temos muita coisa pra começarmos, ao menos em termos financeiros: o terreno, o name rights da MRV, podemos amarrar também alguma parceria com o BMG, tem ainda a venda das cadeiras cativas... claro, se for pra começar é pra terminar, se não é melhor deixar quieto, senão virá uma bola de neve em termos de prejuízo financeiro e de auto estima. Enfim, debate muito valido e oportuno pois entorno dele está ao que poderá mudar completamente a história do Atlético Mineiro (para o bem ou para o mal). SAN.