Plano Diretor coloca BH na beira de um precipício, alerta de arquiteto renomado

O Artigo a seguir é do Arquiteto Thiago Jardim, que vem corroborar com alertas que temos feito aqui sobre os riscos que BH está correndo caso o Plano Diretor seja aprovado em segundo turno na CMBH.

Belo Horizonte é uma cidade agradável, relativamente nova, com um clima ameno e uma arquitetura saudável, com afastamento entre os edifícios e vegetação nos passeios, permitindo o fluxo de ventos e a boa climatização do ambiente. Aparte das favelas, a prefeitura de Belo Horizonte tem feito um bom papel em manter a cidade limpa e abastecida. A cidade possui razoável densidade populacional nas regiões centrais, o local mais acessível para a população, que é bom em termos de mobilidade, acessibilidade e dinamismo da economia urbana.

Nos últimos 25 anos, no entanto, há fatores que vem fomentando a fragmentação da cidade, elevando o trânsito e minando a sua capacidade de elevar o seu potencial. A partir de 1996, em decorrência da aprovação de um novo plano diretor, o desenvolvimento dos grandes edifícios Belo-Horizontinos, que era concentrado na região central, se espalhou pelo território do município especialmente em direção à região sul. Por um lado, se tem uma desconcentração da população e da atividade econômica do centro e por outro o aumento da necessidade de trânsito diário.

Com esse plano diretor, que inviabiliza o aproveitamento ótimo dos terrenos em Belo Horizonte, o desenvolvimento imobiliário acabou também fugindo da capital. Até então, mais de R$ 6 bilhões de reais foram convertidos em infraestrutura e edifícios em Nova Lima, Betim, Lagoa Santa e demais municípios periféricos enquanto os edifícios Belo-Horizontinos envelhecem e se tornam desvalorizados. Hoje, o valor do metro quadrado na região central, que foi e deveria continuar sendo a região mais nobre da cidade, é inferior ao valor do metro quadrado da Alameda da Serra em Nova Lima.

Ao legislar baixos potenciais de construção para as regiões centrais a prefeitura inviabiliza a manutenção do valor nessa região, que seria feito com a renovação dos edifícios e a ampliação do estoque imobiliário, e favorece a fuga de investimentos, trabalho e residências para outros municípios. Além do aumento da necessidade de trânsito que isso gera as pessoas são obrigadas a deslocar diariamente durante o horário de trabalho, e essa desintegração do município em multicentros eleva a segregação social. Para as classes afluentes, ficam os empreendimentos novos. Para as classes pobres, restam os edifícios antigos ou os abandonados. Edifícios que sofrem colapso ou pegam fogo no centro de cidades brasileiras são consequência deste processo.

Aos olhos do desenvolvimento da arquitetura nas principais metrópoles no mundo, os argumentos de que não há espaço para construção de novos edifícios em BH, pois não há lotes vagos, ou que o centro de Belo Horizonte não comporta mais edifícios por causa do trânsito, são inconcebíveis. Entorno de 65% dos edifícios dentro dos limites da Avenida do Contorno possuem cinco andares ou menos e poderiam ser demolidos para construção de edifícios mais altos se a legislação urbana permitisse. Em cidades como Chicago e Nova York, edifícios de até 30 andares são reciclados por edifícios de 100.

A principal diferença entre um edifício de cinco andares e um de 100 andares, está no valor do edifício que de forma bem simples passa de R$5 milhões para R$100 milhões multiplicando o valor arrecado pela prefeitura com IPTU, além de elevar o recolhimento Imposto de Renda e demais impostos sobre serviços por unidade de terra. O terreno do proprietário também se valoriza, já que é precificado sobre uma fração do valor do edifício e das atividades nele instalado. Além disso, o prédio de 100 andares economiza mais terras e gastos públicos em infraestrutura do que 20 prédios de cinco andares. Quanto maior for a concentração de valor no solo urbano, maiores são as economias e a disponibilidade de recursos para investimentos em modais de transporte dispendiosos como o metrô que chega a custar R$ 400 milhões por quilômetro.

Belo Horizonte não só se abstém de um sistema de metrô eficaz, como vem sofrendo com o trânsito gerado pelo espalhamento do desenvolvimento imobiliário. Os estudos internacionais a respeito do desenvolvimento urbano indicam que, abastecida de infraestrutura e ausentes as interferências do poder público, as cidades tendem naturalmente a formar um distrito central e mantê-lo ativo e renovado. Na realidade, um arranha-céu de 100 andares em Nova York, como o 432 Park Avenue, chega a agregar um valor de $ 4,5 bilhões de dólares à cidade enquanto uma propriedade de 5 andares que ocupa um terreno de proporções semelhantes em Belo Horizonte não chega a valer R$ 50 milhões de reais. São realidades diferentes? São. Mas os estudos sobre a economia urbana, principalmente entorno das avaliações do economista americano Edward Glaeser indicam que a construção da realidade Nova-iorquina, passa pela construção. Óbvio.

O valor da terra urbana está diretamente ligado ao potencial de produção do solo. O potencial de construção permitido por lei em cidades como Nova York, Toronto, Londres, Dubai, Sidney, Shanghai, Seoul, Cingapura e até mesmo Moscou varia entre 10 e 30 vezes a área do terreno. Permitindo a construção de edifícios que chegam até 600 metros de altura, estas cidades mantém o centro ativo, acessível e revigorado. Hoje, o potencial de construção dentro da avenida do contorno é de 3,4. Como o estoque imobiliário construído antigamente foi feito com o potencial construtivo superior ao permitido pela lei atual, inviabiliza-se a reciclagem do estoque imobiliário no centro e se promove a fuga de capital.

Com 170 metros de altura, o edifício mais alto de Minas Gerais, o edifício Concórdia não está em Belo Horizonte, está em Nova Lima. O edifício mais alto de Belo Horizonte é o edifício JK construído em 1963 com 120 metros. Para que Belo Horizonte retome o crescimento é necessária à revisão do plano diretor atual, mas não na direção do projeto de lei PL 1.749/2015 que ainda se encontra em votação na Câmara. Ao invés de promover a construção, o novo plano irá reduzir o potencial de construção de todos os terrenos da cidade para 1.0, exceto nas principais avenidas, onde a prefeitura cobrará pela outorga do direito de construção até o limite de quatro vezes a área do terreno.

Suprimir a construção prejudica o acesso à moradia e este plano reforça o processo de dispersão da cidade e migração do investimento para outros municípios. A proposta do novo plano diretor, que custou R$ 4,7 milhões de reais ao bolso do contribuinte e sequer apresenta avaliação do impacto na atividade econômica do município, vai de encontro aos interesses da sociedade e está na contramão do desenvolvimento das principais metrópoles do mundo.

Thiago Magalhães Gomes Jardim

Arquiteto e Urbanista pelo Instituto de Tecnologia de Illiinóis, IIT, Chicago

Economista pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais, IBMEC, Belo Horizonte

Pesquisador do IPEA – (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) – Rio de Janeiro

 

5 comentários em “Plano Diretor coloca BH na beira de um precipício, alerta de arquiteto renomado

  1. Parabéns, Thiago por sua contribuição feita à sociedade Brasileira, e principalmente a Belorizontina, com esta matéria feira com total conhecimento de causa, e prifissionalismo; que, espero sensibilizar as autoridades a refletirem a respeito, e tomarem uma postura nova e corajosa.

    • Meu velho pai sempre teve razão,nós é que não o escutávamos.Ele sempre dizia: ” Pudim em que o governo bota a mão,azeda mesmo.Meus filhos às vezes se torna impossível,mas tentem,sempre que puderem procurem cuidar de suas vidas o mais distante possível de governos “.O exemplo está aí para aqueles que tem olhos para olhar e enxergar.

  2. Correto o pensamento do colega.

    Nossa LUPOS caminha para uma burrice sem par e o prejuízo será para uma cidade que, até pouco tempo, era a capital, no país, com maior vitalidade no seu hipercentro.

    Trata-se de uma visão político-ideológica de uma estupidez inexplicável e injustificável, aparelhada pelo funcionalismo, academia, corporações de classe e sindicatos que ainda insistem no mesmo discurso há mais de 100 anos jamais apresentou resultado que justificasse considerar.
    Mas precisando capichar, e muito, na redação, hein, José Aparecido Ribeiro?…

  3. As incongruências apontadas no excelente artigo do Thiago Jardim, resultam dos seguintes erros de governança: 1- desmonte do PLANEJAMENTO PÚBLICO, em BH iniciado em meados da década de 1980, com a extinção do PLAMBEL- Planejamento da RMBH; 2- Municipalização de funções sem ressalvar as peculiaridades das condenações; 3- negligenciamento das vocações de cada município da RMBH; 4- “Inchaço” da RMBH; 5- Abandono do modelo de desenvolvimento integrado estruturado nos polos metropolitanos de BH (vocacionado em Serviços) e de Betim (vocacionado na atividade industrial); 5- consequente perda da racionalidade nos deslocamentos e acessos.
    O arrefecimento no foco metropolitano, desencadeou o processo de competição dos municípios buscando assumir o papel vocacional da capital.

    Porém uma das mais funestas consequências é a perda do papel de “ombudsman” exercido pelo órgão de Planejamento extinto.
    Assim, a evolução urbana da RMBH, deixou de acompanhar as melhores tendências mundiais, como o é a do adensamento vertical.

  4. Parece contraditório reivindicar que o fator de construção seja aumentado para a região central, sul, savassi, belvedere e outras cuja ocupação aumentaria ainda mais o adensamento dessas áreas. O Buritis é o exemplo típico. Permitiu-se a construção de inúmeros condomínios e a verticalização desenfreada cobrou a conta. Esta o José Aparecido sabe bem porque não cansa de escrever sobre o Buritis. A situação ficou tão absurda que “no fim das contas” os moradores do bairro praticamente pediram a revisão do coeficiente de construção. Tarde demais, diga-se de passagem.

    A “bola da vez” é o bairro Castelo. Outra “bola que já teve sua vez” foi a região Norte com a construção da Cidade Administrativa. Os benefícios da transferência do governo do Estado para lá ainda não são claros. Era para economizar no aluguel, mas há muito se fala em vender tudo e voltar para o aluguel. A linha verde e o Move Cristiano Machado e Antônio Carlos até poderiam ser vistos como benefícios, mas pensemos: a linha verde foi feita para ligar “os bacanas” da zona sul ao ex-elefante branco de Confins. Contrariados, claro, pois queriam mesmo a exclusividade do aeroporto da Pampulha (ainda não desistiram!). O jornal, aquele do tempo sempre bom, noticiou até que, irritados, queriam construir um aeroporto privado lá “pras banda”de Betim, a caminho do Inhotim. Acho que desistiram depois da tragédia de Brumadinho. Ops! Deve ser da turma que constrói aeroporto em terras privadas com dinheiro público. Ah, não! Esse foi lá “pras banda” de Cláudio.

    Voltando à vaca fria: se a linha verde não foi para encarecer nem embelezar a zona Norte, o Move tampouco pode ser colocada nessa conta. Todos sabem, foi feito bem às pressas para atender a copa do mundo (aquela do 7 x 1). Desculpe, tive que mencionar! Não dá pra resistir! Tão depressa que um dos viadutos caiu antes de ficar pronto! Prova inequívoca que era só para a copa, porque depois largou tudo do jeito que estava. E está assim até na hora em que fui almoçar! Tá bom! reconheço que acabou servindo a zona Norte. Só para você, leitor, não me acusar de não enxergar algum benefício nisso tudo. Também pudera, né!

    De certo que os benefícios não foram claros, a especulação imobiliária foi. Comprar um apartamento no “Micro Resort com Varanda” ou meio lote só para quem podia ostentar. Para piorar, o pobre tinha que escolher entre o quilo do feijão ou o apartamento, pois estava custando quase a mesma coisa! Tá bom, foi um pouco exagerado mesmo! Foi só para chamar sua atenção! Os mais pobres tiveram mesmo que se distanciar (como sempre fizeram, frise-se) um pouco mais do centro de BH: foram tentar a sorte de comprar a casa própria lá “pras banda” de Vespasiano, Santa Luzia, Lagoa Santa, Sabará e Ribeirão das Neves, mas tendo que trabalhar em BH e com direito somente a uma condução! Difícil, né?!

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